Минские бизнес-центры стремительно пустеют. Количество невостребованных офисных площадей быстро растет последние два года и уже достигло рекордных значений. С 2020-го спрос со стороны IT-компаний упал более чем вдвое, офисы больше 300 «квадратов» почти никому не нужны, ставки снижаются, и большинство стремится снять дешевле 10 евро за метр. Тем временем в городе строятся все новые бизнес-центры, но восстановления спроса на офисные площади пока ничто не предвещает. Анализ ситуации провела группа компаний «Твоя столица», пишет Realt.by.
По подсчетам специалистов, в Минске сейчас более 1,1 млн кв. метров офисных площадей — это только в бизнес-центрах (то есть зданиях, построенных не раньше 1996 года и где офисы занимают более 3000 кв. м), без учета административных зданий, офисов в жилых домах и торговых центрах. Таких бизнес-центров в белорусской столице 141, и в 117 из них сейчас есть свободные площади. Шесть бизнес-центров почти пустуют, в десяти арендная вакантность превышает 50%, в 53 бизнес-центрах свободно по 1000 и больше квадратных метров. Причем больше всего пустует офисов самого высокого класса «А» — 42% площадей вакантны.
Предложение
Объемы офисной недвижимости, предлагающейся в аренду, неуклонно растут в последние два года: за 2020 год предложение выросло на 42 тыс. кв. м, за 2021-й — еще на 47 тыс. кв. м, а за неполный 2022-й прибавилось уже 67 тыс. кв. м. Таким образом, на сегодня в Минске предлагается в аренду почти 200 тысяч «квадратов» свободных офисов в бизнес-центрах, или 18% от общего объема площадей. Это абсолютный рекорд для Минска. И этот рекорд сейчас обновляется каждый квартал.
Объемы ввода новых площадей падают. Если, например, в 2013—2015 годах вводили по 100−175 тыс. кв. метров в новых бизнес-центрах, то в этом году ввели в эксплуатацию только три бизнес-центра с офисами на 20 тыс. кв. м, за прошлый год было введено примерно столько же. Но и такое количество избыточно при снижении спроса. При этом в городе продолжают строиться новые бизнес-центры, которые еще более ухудшат ситуацию. На финальной стадии готовности находятся 75 тыс. «квадратов», из них 15 тыс. должны ввести в эксплуатацию до конца этого года. Еще около 30 тыс. офисных квадратных метров находятся на начальной стадии строительства, застройщики приостановили возведение этих объектов, видя проседание спроса.
Ставки
В условиях избыточного предложения неуклонно снижаются ставки аренды. Нередко реальные ставки, по которым заключаются договоры, оказываются еще ниже объявленных, так как собственники делают скидки арендаторам. И чем дольше офисы простаивают пустыми, тем лояльнее отношение к арендаторам и ниже ставки. Сложностей участникам рынка добавил и запрет закреплять ставку аренды в валюте. И арендаторы, и собственники до сих пор ориентируются именно на расценки в евро.
В октябре средние предлагаемые ставки аренды для офисов были такими (включая НДС):
- класс «А» — 20,0 EUR/кв. м (-10% за 2022 год);
- класс «В+» — 12,6 EUR/кв. м (-15%);
- класс «В» — 9,7 EUR/кв. м (-12%);
- класс «С» — 8,0 EUR/кв. м (-5%).
Это минимальный за десять лет уровень. Фактические средние ставки, если учесть скидки, оказываются еще ниже. И, как ожидается, будут снижаться и дальше.
Спрос
Изменился не только объем, но и характер спроса на офисы. Арендаторы стремятся минимизировать затраты, снимать помещения меньше и дешевле. Большая часть спроса — 71% — это офисы площадью до 150 «квадратов». Помещения больше 500 и даже больше 300 метров уже почти никто не ищет.
На это очень сильно повлиял отток IT-компаний из страны. В последние пять лет они были основным потребителем офисных площадей, но за два года число заявок на аренду от айтишников снизилось более чем вдвое. Если в 2020-м заявки на офисы от IT-компаний составляли 40% от общего числа, то теперь на них приходится лишь 15% заявок. К тому же если раньше они искали офисы больше тысячи «квадратов», то теперь средняя площадь в их заявках — 600−700 кв. м, желаемая ставка аренды упала с 18 до 12−13 евро.
Место IT-сегмента частично заняли компании, оказывающие разные услуги, но им нужны офисы, опять же, меньше и дешевле. Запрашиваемая ставка аренды сейчас в 66% случаев составляет до 10 евро за «квадрат» с НДС, а сегмент дороже 15 евро сжался до 10% от объема заявок.
Что будет дальше
— Для улучшения ценовой ситуации на рынке офисов необходимо восстановление спроса. Однако объективных предпосылок, указывающих на это, мы пока не видим, — говорит Руслан Орлов, руководитель «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса». — Особенно с учетом усилившейся и перерастающей в массовое явление релокации ряда компаний различных сфер деятельности. Да и позитивных нововведений для бизнес-сообщества пока тоже не видно. Поэтому в ближайшем будущем (как минимум до конца 2022 года, а в реальности до конца 2023 года) мы не прогнозируем существенного увеличения объемов спроса. Объем вакантных для аренды офисов будет только увеличиваться, давление на ставки аренды и цены продажи в сторону их снижения будет сохраняться.